KTS Nguyễn Thu Phong, phó chủ tịch hội Kiến trúc sư TP.HCM, tổng giám đốc công ty Nhà Vui sẽ tiếp tục đặt vấn đề nhận diện và phát triển thị trường cho thuê nhà như thế nào. Trong khuôn khổ một bài viết, sự đánh giá toàn diện các vấn đề về nhà ở cho thuê nhằm tìm kiếm các giải pháp là không thể, cách tiếp cận đa chiều ở đây chỉ hy vọng giúp độc giả hiểu thêm về sự tham gia của các công cụ cần có giúp ích cho Nhà nước hoạch định được những chính sách cụ thể nhằm thúc đẩy thị trường nhà ở cho thuê sớm hình thành, tạo dựng một môi trường sống dễ tiếp cận, đạt chuẩn phúc lợi của một xã hội văn minh chúng ta đang hướng đến.
Tính cung cầu gặp gỡ và tạo dựng một thị trường cho thuê nhà đích thực, chỉ có thể giải quyết bền vững khi có điểm gặp gỡ hợp lý ở “giá thuê nhà”. Kỳ vọng của người cho thuê nhà (chủ nhà) và người đi thuê (người thuê) hoàn toàn khác nhau và đôi lúc là xung đột chính yếu, có thể phân tích nhanh các đặc tính:
Chủ nhà: muốn đầu tư ít, tận dụng bất động sản sẵn có, đầu tư tối thiểu, sinh lợi nhanh, và sẵn sàng tăng giá thuê để bảo toàn vốn và làm sao để chi bảo trì ở mức tối thiểu.
Người thuê: mong muốn giá thuê thấp, giá đảm bảo ổn định, không tăng đột biến, muốn được cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp và chất lượng nhà thuê đảm bảo dài hạn.
 |
| Cho thuê nhà |
Thực tế hiện nay, thị trường cũng đã có thị trường cho thuê nhà hình thành hiện hữu, nhưng lộ rõ và phổ biến nhất là nhà cho thuê khá và cao cấp dành cho người nước ngoài (lên đến vài trăm ngàn người tại TP.HCM với những cộng đồng dân cư lớn như Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan…) hoặc những khách thuê là quản lý cao cấp người Việt Nam, Việt kiều tập trung tại các khu biệt thự cao cấp tại Thảo Điền, quận 2, khu Phú Mỹ Hưng và tại hầu hết các chung cư trung cao cấp của TP.HCM. Thị trường thứ hai, phân khúc thấp, là từ 1 – 2 triệu sinh viên, người lao động phổ thông, các lao động nghề dịch vụ đang ở thuê tại các khu nhà trọ, thuê phòng, thuê nhà ngoại ô để mưu sinh với giá thuê rất thấp và dịch vụ chất lượng kém, không đồng đều.
Vậy thị trường cho thuê nhà, chúng ta đang thảo luận ở đây, là thị trường nhà cho thuê nào? Phải chăng là thị trường trung cấp, dành cho người đi làm ổn định, trung lưu và những gia đình trẻ ở độ tuổi 25 – 45, trước khi có những ngôi nhà sở hữu đầu tiên; thị trường này cũng nên mở rộng về sau cho những người lao động lớn tuổi hay người hưu trí, cho những căn hộ hợp lý với người ở độ tuổi 50 – 70 tuổi. Đây là những thị trường cho thuê nhà chưa hình thành và chưa đáp ứng nhu cầu xã hội. Đó cũng là lý do chưa có nguồn cung tốt, nên những người có nhu cầu thuê phải bằng mọi giá vét sạch tiền để dành của mình để chi trả cho việc mua nhà giá cao, cao hơn sức thu nhập, thậm chí vay mượn không hợp lý để có được ngôi nhà sống ổn định.
Thị trường trung cấp này, chính là thị trường nối tiếp từ thị trường cấp thấp lên và có sự đón nhận một phần các khách hàng từ thị trường cao cấp xuống.
Không dám và không thể bàn từ vế người thuê thị trường cấp thấp trả tiền thuê cao hơn để có sản phẩm chất lượng tốt (vì liên quan đến mức thu nhập tối thiểu và trung bình của người lao động trong nền kinh tế), chúng ta thử bàn xem cách nào cho “giá thuê” thấp xuống? Hay là những giải pháp từ chủ đầu tư nhà ở cho thuê và sản phẩm cho thuê. Có các gợi ý sau:
Sản phẩm thuê có diện tích, giá thành hợp lý (ở càng rộng trả tiền thuê càng đắt): kèm theo là một loạt các giải pháp: giải pháp thiết kế, giải pháp tiêu chuẩn xây dựng (cho phép các tiêu chuẩn linh hoạt phù hợp với từng loại đối tượng khách thuê), giải pháp vật liệu và trang thiết bị cơ bản, giải pháp quy hoạch – tạo quỹ đất ở xa với bán kính đi lại hợp lý…
Kinh doanh cho thuê nhà nhận được các ưu đãi chính sách: đối với chủ đầu tư cần ưu đãi về tiếp cận quỹ đất, về vốn vay, về thuế thu nhập (nhà cho thuê thương mại, mặt tiền phố, cao ốc văn phòng cần có mức đánh thuế thu nhập cao hơn là loại nhà cho người dân thuê để ở, giúp giải tỏa áp lực cung nhà dồn lên vai nhà nước). Đối với người đi thuê, chi phí thuê nhà ở nên được tính hợp lý vào cơ cấu giảm trừ chi tiêu của thu nhập cá nhân (ví dụ có mức sàn đối với người đã có nhà ở – và cụ thể đối với người chứng minh được chi phí thuê có hóa đơn cụ thể đang được trả hàng tháng).
Hình thành một thị trường giao dịch chuyên nghiệp: các sàn giao dịch bất động sản đang rất thạo với các sản phẩm mua bán, nhưng các giao dịch cho thuê thì mỗi nơi mỗi khác, và quản lý nhà nước với sản phẩm này, các quy định hợp đồng, pháp lý ràng buộc còn rất sơ sài. Người cần thuê nhà cũng lúng túng với hệ thống thông tin tiếp cận như thế nào, khi thị trường còn manh mún nhỏ lẻ.
Hình thành các quy định quản lý rành mạch và chuẩn mực cơ bản đối với sản phẩm nhà cho thuê: Bên cạnh đó, văn hóa ở nhà chung cư còn chưa ổn với hàng loạt sự tranh chấp giữa cư dân và ban quản lý, chủ đầu tư, thì văn hóa thuê nhà chuyên nghiệp với các quy định quản lý giúp Nhà nước quản lý, hai bên thuê và cho thuê ứng xử đúng cách còn là một bước tiến khá xa cần nỗ lực. Nếu hình thành một thị trường nhà cho thuê vội vàng, thiếu tầm nhìn, sẽ phát sinh rất nhiều sự cố mang tính hệ thống, ảnh hưởng đến chủ trương đúng đắn của việc phát triển sản phẩm nhà ở cho thuê.
Góp ý cụ thể, bài viết sẽ bàn sâu về các tiêu chuẩn diện tích cho thuê nhà, xem thử giải pháp ở khâu này có tạo nên những sản phẩm đích thực hay không? Rõ ràng giá thuê càng cao khi nhà ở càng rộng thì diện tích nhân giá đầu tư hoặc giá thuê cơ bản càng đắt. Vì vậy cuộc tranh cãi về căn hộ mini 20m 2 đã ồn ào dư luận hai năm trước, sẽ rất dễ hiểu khi nhận thức đó là căn hộ dạng studio, một phòng khép kín dành cho thuê. Căn hộ đó có thể sở hữu bởi các chủ đầu tư, nhưng mục đích sử dụng chính là để cho thuê. Sẽ không có ai có ý định ăn đời ở kiếp cả gia đình 2 – 3 thế hệ trong một căn hộ mini như vậy cả, thích hợp nhất là để cho thuê. Hoặc ở góc độ quản lý nhà ở, căn hộ đó được các tổ chức xã hội xác định là căn hộ “một giường” chỉ dành cho người độc thân, một cặp vợ chồng, và tối đa cặp vợ chồng có con nhỏ dưới sáu tuổi. Việc quản lý nhân khẩu ở đây có ý nghĩa là quản lý mô hình chất lượng sống, hạn chế việc phát sinh nhà ổ chuột trên cao tại các chung cư. Nói cách khác, việc định nghĩa và quy chuẩn các dạng nhà ở là Nhà nước hoàn toàn có thể nghiên cứu và đưa ra luật định, nhà đầu tư và người mua, thuê có thể hiểu và quyết định đầu tư hay không?
Nhà cho thuê dưới góc độ thiết kế sẽ không có nhiều phòng ốc rộng rãi, nếu theo tiêu chuẩn của bộ Xây dựng thì phòng ngủ phải tối thiểu 12m 2 , nếu theo kiểu tiết kiệm của Nhật Bản, thì những chiếu giường đơn, hoặc mini double chỉ đòi hỏi diện tích phòng từ 8 – 9m 2 , nếu so sánh đơn giản, thì người thuê phải chấp nhận ở tối giản, giảm đi 3m 2 để giá thuê rẻ hơn, họ cũng vui vẻ chấp thuận. Vậy căn hộ hai phòng ngủ, một phòng khách, 3 – 4 nhân khẩu đôi khi cũng chỉ có diện tích 35 – 40m 2 , căn hộ kiểu này cũng rất phổ biến ở Hong Kong. Và đối chiếu như hiện nay, các chung cư trung cấp có căn hộ tối thiểu hai phòng ngủ phải trên 50m 2 rõ ràng làm giá thuê đội lên 10 – 15m 2 , tức là giá thuê sẽ đắt hơn từ 20 – 30% so với việc tồn tại một sản phẩm cho thuê lý tưởng 35m 2 . Tất cả điều này đều có thể ứng dụng trong thiết kế, nhưng vướng mắc nằm ở các quy định hiện hành của ngành xây dựng cho cập nhật các mô hình thể loại cho thuê nhà với các tiêu chuẩn thấp này.
Cũng đã có sự tháo gỡ phần nào đối với một mô hình ở linh hoạt là chung cư mini cho phép tồn tại các căn hộ được sở hữu riêng trên các khu đất nhỏ, có quy mô xây dựng trung tầng, tập hợp nhiều căn hộ nhỏ, nhưng sự triển khai hiện nay cũng còn nhiều vướng mắc. Nếu nhân rộng thể loại này, đó cũng là nguồn cung đáng kể tham gia vào thị trường cho thuê.
Nói về sự khác biệt giữa cho thuê nhà, căn hộ cho thuê, thì chúng ta nghĩ đến một mô hình ở hoàn chỉnh, còn nghĩ đến “phòng cho thuê” là chúng ta đề cập đến khả năng cung cấp diện tích ở đạt tiêu chuẩn cơ bản cho các đối tượng cần nơi cư trú tối thiểu đạt tiêu chuẩn vệ sinh an toàn cuộc sống. Tóm lại, chỉ khi có sự cảm thông về ý niệm “phòng cho thuê” hoặc “căn hộ mini” thì mới cởi trói được các quy định về quản lý đầu tư xây dựng các mô hình cho thuê nhà, đưa các giải pháp tiệm cận thực tế, giúp giảm “giá thuê” về với thị trường thực trong bối cảnh giá đất và giá xây dựng vẫn rất cao so với thực tế thu nhập của người dân Việt Nam.
Đưa ra ba vấn đề này, vì đây là một giải pháp nữa cụ thể trong yếu tố quy hoạch và phát triển đô thị, sự liên quan ở đây mang tính hữu cơ đồng bộ. Giá thuê chỉ có thể tiệm cận người dân, khi đừng bị áp lực quá bởi giá thành căn nhà, nhất là giá đất cao ở Việt Nam. Vậy chọn phương án ở xa, để chi phí thuê giảm xuống, người dân chỉ biết trông chờ vào sự kết nối với nơi làm việc và trung tâm đô thị bằng hệ thống giao thông công cộng tiên tiến. Nếu ở xa, mà mỗi ngày vẫn mất 2 – 3 tiếng đồng hồ đi làm xe máy khói bụi với tiền xăng tăng cao từ ngoại thành vào, chi phí đi lại tốn kém, thì mọi người lại quay về ở chật trong trung tâm, giá thuê cao, để đi lại cho tiện. Ngược lại, sự đồng bộ trong quy hoạch phát triển các thành phố vệ tinh, dãn dân đô thị, tạo nhịp điệu đi làm quả lắc với các khu nhà ở mới tiện nghi, rẻ ngoài ngoại vi sẽ là một sự phát triển cân đối, cũng là nơi có nhiều quỹ đất rẻ, giúp nhà đầu tư mạnh dạn xây dựng các mô hình chung cư cho thuê (Ngược lại là xu hướng chung cư khoét lõm trong các khu quận nội thành cũ đang gây áp lực quá tải lên hệ thống các đường phố hẻm nhỏ hiện nay rất phổ biến tại Tân Bình, Tân Phú, Bình Thạnh…).
Dưới góc độ kinh tế xã hội, giải quyết vấn đề thuê nhà cần sự giải quyết đồng bộ trên các cấu trúc chi tiêu của cá nhân và sự cân đối đầu vào đầu ra của từng cá thể. Nếu vẫn còn các hình thức thu nhập khác quan trọng hơn lương cơ bản, các bổng lộc, nguồn thu không kê khai cao hơn nguồn lương chính, thì sẽ không thể nào tính được các chi tiêu cá nhân hợp lý được khấu trừ thuế, từ đó cũng khó hỗ trợ thuế thuê nhà. Nói cách khác, chi phí thuê nhà có hóa đơn chứng từ (được trợ giá từ thuế thu qua chủ nhà) cũng sẽ tham gia các giải trình thuế cá nhân để bớt đi thuế thu nhập cá nhân. Chúng ta hiện nay áp dụng các hạn mức thuế thu nhập định mức 4 triệu đồng, 6 triệu đồng, 10 triệu đồng… có giảm trừ gia cảnh nhân khẩu phụ thuộc mà không thực hiện được các khả năng kê khai chi tiêu dùng cá nhân, chỉ áng chừng, tức là chúng ta phó mặc cho người dân tự xoay xở trong định mức mà không cần hóa đơn đầu vào trong các chi tiêu hợp lý của họ, không xem xét họ tiêu dùng và đã nộp thuế VAT tiêu thụ một cách tích cực như thế nào? Trong đó có tiêu dùng cho chi phí nhà ở nói chung và cụ thể là phí thuê nhà nói riêng.
